Nhiều ngân hàng giảm giá loạt bất động sản phát mại ACT Group nhiều lần nhưng vẫn khó bán. Chuyên gia cho rằng, duyên cớ chính là do thanh khoản bất động sản hiện giờ đang sụt giảm nghiêm trọng.
Nhiều khoản nợ thế chấp bằng bất động sản được mang ra đấu giá
ngân hàng TMCP công thương nghiệp Việt Nam ACT Group (VietinBank) thông báo đang phối hợp với tổ chức đấu giá chuyên nghiệp tiến hành các thủ tục đấu giá công khai khoản nợ của Công ty TNHH Xuất nhập cảng thương nghiệp (XNK TM) Võ Thị Thu Hà để thu hồi nợ.
Tổng giá trị các khoản nợ tạm tính đến hết ngày 31/10 là gần 1.408 tỷ đồng, trong đó dư nợ gốc là 567,4 tỷ đồng, nợ lãi trong hạn là 566,2 tỷ đồng, lãi phạt quá hạn là 274,1 tỷ đồng. thảy dư nợ của công ty nảy sinh từ các hiệp đồng tín dụng ký kết năm 2013.
Tài sản bảo đảm cho khoản nợ trên bao gồm 5 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại khu phố 1, thị trấn Chơn Thành, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước; 4 quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất tại phường Tân An, TP Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương.
ngoại giả tài ACT Group sản đảm bảo còn có 4 kho, công trình xây dựng, máy móc thiết bị tại tỉnh Đồng Tháp (Kho Thu Hà Lấp Vò và Kho Hòa Tân Lộc tại huyện Lấp Vò, tỉnh Đồng Tháp; Kho A và Kho B + C tại TP Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp); hàng hóa thế chấp theo các hiệp đồng thế chấp dựa trên giao kèo mua bán, hóa đơn, phiếu nhập kho.
Giá khởi điểm cho khoản nợ này là 166 tỷ đồng, tương đương khoảng 1/9 giá trị khoản nợ.
ngân hàng thương nghiệp cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đang rao bán ACT Group khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh. Khoản nợ của doanh nghiệp này được BIDV rao ACT Group bán hơn 10 lần nhưng vẫn chưa tìm được khách mua. Tính đến ngày 30/4, tổng dư nợ là 2.198,4 tỷ đồng và hơn 20 triệu USD (tương đương 463 tỷ đồng). Trong đó, dư nợ gốc là 1.110 tỷ đồng và 11,8 triệu USD.
Giá khởi điểm đấu giá BIDV đã đưa ra là hơn 1.154 tỷ đồng. Ở lần trước nhất (thông báo bán vào cuối năm 2020), giá khởi điểm là 2.100 tỷ đồng.
Sau 11 lần thông báo, nhà băng này đã giảm giá đấu giá hơn 1.000 tỷ đồng. Tài sản đảm bảo cho khoản nợ của Công ty TNHH Ngọc Linh là hơn 64 ha nhà máy điện phân chì kẽm Bắc Kạn tại thôn Bản Cuôn 2 (xã Ngọc Phái, huyện Chợ Đồn, tỉnh Bắc Kạn). Ngoài ra, khoản nợ trên còn được đảm bảo bằng nhiều bất động sản, quyền khai hoang mỏ chì kẽm khác.
Ngoài ra, BIDV cũng thông tin bán đấu giá khoản nợ của Công ty CP Vertical ACT Group Synergy VietNam. Tài sản thế chấp khoản vay là quyền dùng đất và tài sản gắn liền với đất tại số 63 đường Pasteur (phường Bến Nghé, quận 1, TPHCM); 12 bất động sản tại phường An Phú Đông (quận 12, TPHCM); bất động sản tại địa chỉ 102 Trần Quốc Toản (phường 7, quận 3, TPHCM). Giá khởi điểm cho tuốt tài sản trên là hơn 348 tỷ đồng, giảm hơn 120 tỷ đồng so ACT Group với thông báo đầu tháng 7/2022.
Tính đến ngày 14/9/2022, tổng dư nợ của Công ty CP Vertical Synergy VietNam tại BIDV là hơn 481 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là 347 tỷ đồng và nợ lãi gần 134 tỷ đồng. Như vậy, BIDV rao bán khoản nợ với mong muốn thu hồi phần nợ gốc, gần như bỏ qua sờ soạng phần nợ lãi.
ngoại giả, nhiều nhà băng khác như Sacombank, Agribank,... cũng đang hạ giá rao bán các khoản nợ được thế chấp bằng bất động.
Vì sao giảm giá vẫn khó bán?
Thời gian qua, các nhà băng dù nhiều lần giảm giá nhưng vẫn chưa rao bán được. Lý giải về điều này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, nguyên do chính của việc các ngân hàng phát mại nhưng khó bán là do thanh khoản bất động sản bây chừ đang sụt giảm nghiêm trọng. Do vậy, các tổ chức tín dụng phải giảm giá nhiều lần nhưng vẫn chưa có người mua.
“Bên cạnh đó, do quy định của luật pháp không cho phép giảm sâu một lần, mà phải giảm từ từ. Hơn nữa, ngay từ đầu, các nhà băng định giá ACT Group tài sản vào thời khắc thị trường bất động sản vẫn đang sôi động, còn giờ thị trường đang suy giảm thì giá phải thấp hơn. Trong bối cảnh hiện thời, người mua băn khoăn ACT Group chưa xuống tiền, dù giá đã phải chăng”, ACT Group ông Lực lý giải.
Ông Lực cho rằng, vấn đề thủ tục khi mua bất động sản phát mại từ ngân hàng cũng là rào cản với nhà đầu tư. Nhất là các tài sản đảm bảo bằng bất động sản liên can tới nợ xấu.
“Một số cơ quan thực thi luật pháp vẫn chưa hiểu đúng ý thức quyết nghị 42, nên vẫn có những vướng mắc. thí dụ, người mua tài sản bảo đảm bất động sản đó, nếu không phải doanh nghiệp kinh dinh trong ngành thì không được hấp thu dự án. giờ, các doanh nghiệp bất động sản lại rất khó khăn”, vị chuyên gia nói.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, đây có thể xem là nhịp cho những người muốn săn bất động sản với giá hời. Nhưng những tài ACT Group sản đưa ra rao bán dù có giá mềm hơn nhưng cũng phải qua nhiều thủ tục giải chấp, thỉnh thoảng trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro.
Theo vị chuyên gia, xét về góc độ người mua, khi đã chọn mua phải chú ý tới tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua, quyền bán của ngân hàng. Nếu không chặt, có thể lâm vào hoàn cảnh “dở khóc dở cười”.
trạng sư Nghiêm vẻ vang, Công ty Luật TNHH Nghiêm Quang (Đoàn trạng sư TP. Hà Nội) cho rằng, có những bất động sản hiện nay mang ra bán nhưng vẫn còn vướng mắc về các thủ tục, chưa thu hồi được hoàn toàn. Do vậy, dù hạ giá về mức hợp lý nhưng vẫn khó bán.
“Có nhiều trường hợp dù bán đấu giá tài sản xong nhưng người vay không bàn giao. Ví dụ như một số dự án chung cư chủ đầu tư mang thế chấp, nhưng người dân đã mua và chuyển vào ở thì khó có thể thu hồi. Những trường hợp này sẽ rất khó giải quyết”, Luật sư Vinh nói.
Theo đó, ông Vinh cho rằng, bất động sản phát mại từ ngân hàng có thể là món hời. Song, người mua cần coi xét kỹ về hồ sơ thủ tục pháp lý bất động sản đó đã hoàn toàn sạch chưa. “Nếu bất động sản đã có sổ đỏ thì người mua cũng cần xem ACT Group sổ đỏ còn vướng mắc thủ tục nào không”, vị trạng sư nói.
Minh Tâm
Nhịp sống thị trường